Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость: с чего начать новичку

Тренд на частные инвестиции в недвижимость начал расти около семи лет назад, когда экономическая и политическая обстановка в мире оставляли желать лучшего. Люди начали беспокоится о безопасности хранения сбережений на депозитах в банках и начали покупать квартиры и торговые помещения. Некоторые из инвесторов хорошо заработали благодаря такому шагу и продолжают делать это по сегодняшний день.

Однако, как показывает практика, процесс этот довольно непростой и чтобы добиться финансового успеха на рынке недвижимости, нужно не только знать, но и принимать все правила рынка. Стоит помнить также о рисках и о том, что чем более объемные будут ваши инвестиции, тем шире горизонт открывается перед вами. 

Кто и почему инвестирует в недвижимость, сколько они на этом зарабатывают и как быстро сориентироваться на рынке новичку?

Инвестиции в недвижимость: что это значит

Когда инвестиции в недвижимость набирали обороты в России, было понятно, почему люди это делают. Однако с того времени мало что изменилось. Заработок на недвижимости подразумевает регулярный долгосрочный доход и, что немаловажно — реальный. 

Поскольку покупка ценных бумаг, драгоценных металлов или трейдинг на валютном рынке в большей степени происходит виртуально, то инвестиции в недвижимость имеют оффлайн аспект. Именно поэтому он более понятный людям. 

Многие аналитики придерживаются мнения, что российское общество всерьез заинтересовалось инвестициями в недвижимость во время кризиса. В тот момент стоимость недвижимости стремительно восстанавливалась в рамках инфляции.

Некоторые официальные источники твердят, что за последние десять лет доля инвестиций в недвижимость выросла на 20 процентов. Это ли не аргумент, чтобы начать вкладывать в недвижимость?

Какие существуют виды инвестирования в недвижимость

Цикл развития сферы недвижимости намного медленнее, чем, например, криптовалюты, однако с каждым годом инвесторы замечают что-то новое. С годами инвестирование в недвижимость разделилось таким образом:

• в зависимости от этапа готовности строительного объекта в момент заключения сделки (инвестиция в полностью готовое помещение, вложение на этапе строительства и т.д.). Доходность второго варианта достаточно высока, но и риски серьезные. 
• инвестиции в коммерческие торговые (склады, офисы, ТЦ, гостиницы) или жилые помещения. Первый вариант гораздо серьезнее, сложнее, ну и дороже второго. 

Новички чаще всего начинают с инвестиции в готовые жилые сооружения. Это связано с опасениями по поводу рисков, которые возникают при вложениях в недостроенные помещения. Например:

• заморозка на этапе подсоединения сооружения к муниципальным системам;
• остановка стройки;
• заморозка на этапе сдачи в эксплуатацию.

Если говорить об инвестициях в коммерческие сооружений, то кроме идентичных проблем, что и с жилыми появляются еще моменты, связанные с содержанием недвижимости. За его состоянием нужно будет постоянно наблюдать.

Кто инвестирует в недвижимость

Не стоит забывать также о психологическом аспекте инвестирования в недвижимость. В нее вкладываются разные люди, однако не все добиваются успеха. Прежде чем вкладывать деньги в любой из видов сооружений, стоит сравнить себя с успешными инвесторами. Конечно, на каждое правило есть свое исключение, однако, вполне возможно, вам нужно поработать над некоторыми качествами.

С официальных данных можно сделать вывод, что в недвижимость вкладывают деньги люди, имеющие свободные средства (чаще всего это полная сумма) для покупки недвижимости. 80 процентов инвесторов возрастом от 35 до 55 лет, имеющие высшее образование и уверены в себе. Именно они и поддерживают спрос на элитные жилые сооружения и объекты бизнес класса (так называемый стрит ритейл). 

Чаще всего в недвижимость вкладываются люди, которые ищут “спокойный” пассивный заработок. Они уравновешены, терпеливы и доверчивы. 

Очевидно, что полной им противоположностью будут Форекс трейдеры, которые отличаются активностью и эмоциональностью.

Сколько зарабатывают на недвижимости

Дать однозначный ответ на вопрос о доходе с недвижимости нельзя. Как минимум, все зависит от направления вложений и количества вложенных средств.

Около 8 лет назад московские инвесторы начали скупать офисные помещения целыми блоками. В то время инвестиции начинались от $1 миллиона до $10 миллионов. Еще ранее привлекательными для них были точки в ТЦ. 

Те, кто прошел уже в недвижимости, как говорится, и Крым и Рим, утверждают, что на действительно качественный доход можно надеяться начиная с суммы около $800 000. Очевидным является то, что чем больше объем вложений, тем большей прибыли стоит ожидать. Однако, если вы не уверены в своих силах, можно начать с $350 000 или даже  $200 000. Если говорить о рынке недвижимости российской столицы, то за эту сумму можно купить среднего размера офисное или торговое помещение. 

Если вы решитесь вкладываться в так называемый стрит ритейл, например, на первом этаже, можно смело ожидать стабильного дохода в размере от 11 до 12 процентов в год. Важно знать, что такие цифры относятся к центральным улицам или главным торговым районам Москвы, которые являются достаточно ликвидными. Также вариантом может быть людное место в спальном районе.

Если говорить об офисных сооружениях, то тут годовая прибыль варьируется от 8 до 9 процентов. На сегодняшний день инвесторам предоставлен достаточно широкий и разнообразный выбор офисных помещений в самых разных районах города. Например, если вы ищете офисное помещение в 100 квадратных метров в хорошем районе в известном бизнес центре, то хватит суммы до $400 000. Если сравнивать офисные помещения с торговым сегментом, то на такую сумму во втором можно приобрести помещение в половину меньше, т.е. около 50 квадратных метров.

Инвестиции в недвижимость: конкретика и риски

Рынок недвижимости существенно изменился за последние года, что заставило инвесторов тщательно пересмотреть свои взгляды на вложения. Риски никуда не исчезли, однако изменили свое место дислокации.

Если брать эту тему более конкретно, стоит оглянуться назад. Например, в 2008 году, во время кризиса, многие инвесторы, которые покупали недвижимость еще на этапе строительства, были обмануты и просто лишены денег. С того момента большинство участников рынка недвижимости относились к таким вложениям с осторожностью.

Однако, до сегодняшнего дня ситуация перевернулась с ног на голову. Именно новостройки или еще недостроенные помещения привлекают внимание инвесторов. Это связано с тем, что на законодательном уровне произошло множество серьезных изменений и дольщики могут не думать о столь высоких, как около тринадцати лет назад. Закон обязывает застройщиков придерживаться ФЗ 214.

Сейчас наблюдается небольшой рост конкретно на первичном рынке недвижимости. Это связано с тем, что застройщики более качественно и оперативно реализуют все стадии готовности недвижимости. Однако показатель роста первичного рынка недвижимости не выходит за уровень инфляции.

Если брать во внимание недвижимость, которая находится на этапе строительства в более старых районах Москвы, стоит отметить, что это одно из самых перспективных инвестиционных направлений. Там наблюдается достаточно стремительная оборачиваемость денежных средств. Многие эксперты утверждают, что инвестор, который решает приобрести квартиру в одном из таких районов, в течении от одного до двух лет может рассчитывать на доход около 30 процентов за один квадратный метр.

Выгоднее всего на сегодняшний день вложиться в недвижимость еще на этапе строительства, потому что тогда на него цены еще минимальные. Хотя и риски в этот момент достаточно высокие. Инвестор может ожидать чуть ли не 50 процентной доходности.

Также актуальным направлением для инвестирования в современной Москве являются апартаменты. Они стоят примерно на 15 — 20 процентов меньше, чем, например, квартиры. Однако доходность при этом та же. 

Если сравнивать квартиры и апартаменты под углом сдачи в аренду, стоит отметить, что средняя доходность первой гораздо ниже. Речь идет о доходности от 4 до 7 процентов и окупаемости в среднем за двадцать лет. Если говорить об апартаментах, то их доходность варьируется от 9 до 12 процентов и окупаются они в среднем за 12 лет.

Данная статистика совершенно не берет во внимание такие ситуации как простой жилого помещения или оплату коммунальных платежей. Иногда инвесторы прибегают к повышению доходности недвижимости, регистрируя ИП и переходя на упрощенную систему налогообложения. 

Стратегии инвестирования в недвижимость: с чего начать новичку

На самом деле, нету четкого разделения между стратегиями инвестирования в недвижимость. Нельзя сказать, что некоторые из них будут под силу только опытным инвесторам, а некоторые исключительно для новичков.

Стратегии инвестирования в недвижимость делятся в зависимости от объекта инвестирования: вторичный или первичный рынок. 

Если вас интересует вторичный рынок недвижимости вы можете:

• приобрести жилье уже с ремонтом и сдавать его в аренду;
• приобрести жилье без ремонта, сделать его и сдавать в аренду дороже, чем в первом варианте или перепродать (во втором варианте прибыль инвестора варьируется от 10 даже до 50 процентов. Однако, это зависит от качества проделанных строительной группой ремонтных работ. Может быть так, что ремонт не окупится);
• приобрести квартиру с большой площадью и разделить ее на несколько небольших жилых помещений и сдавать в аренду. А можно наоборот — купить две маленькие и сделать из них одну более просторную. 

Два последних варианта дают возможность инвестору рассчитывать на более высокий доход. Однако нельзя упускать тот факт, что понадобится делать дополнительные инвестиции (например, на ремонт или перестройку). 

Вышеперечисленные пункты будут актуальны не только для жилых объектов, но и для коммерческих. Известны случаи, когда коммерческую недвижимость переводят в жилой фонд и совершают перепланировку в каком-то другом стиле, например, лофт.

Если говорить о первичном рынке, то тут нету “удобного” момента для инвестирования. Это можно сделать в любой момент строительства. Однако чем раньше инвестор приобретет недвижимость, т.е. чем менее масштабный этап строительства, тем на более масштабную прибыль можно рассчитывать. 

Точно также как и на вторичном рынке, на первичном есть возможность перепродавать сооружения или сдавать их в аренду на любом из этапов стройки.

Многие инвесторы покупают недвижимость за счет кредитных денег и перепродают ее после того, как помещение будет введено в эксплуатацию. Используя такой механизм инвестор может рассчитывать на прибыль от 35 процентов.

Когда вкладывать?

Для того, чтобы знать, когда вкладывать в недвижимость, нужно постоянно мониторить рынок и анализировать его с помощью своих знаний. 

Инвесторы утверждают, что рождественские праздники и летние отпуска существенно снижают активность на рынке недвижимости. Для некоторых это будет отличной возможностью приобрести недвижимость по выгодной цене. 

На предложение и спрос на рынке недвижимости очень существенно влияют многие экономические и политические факторы. 

Эксперты в области недвижимости утверждают, что самые высокие цены как на первичном, так и на вторичном рынке наблюдаются с начала апреля по конец октября. Однако, если серьезно подготовиться к покупке объекта, даже в такой период можно приобрести его по хорошей цене. 

Чтобы выгодно воспользоваться ситуацией на рынке, нельзя терять бдительность. Нужно постоянно мониторить ситуацию и сравнивать рынки между собой. Многие риэлторские агентства запускают скидки на такие праздники, как новый год.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Как и в любом направлении инвестиций, в недвижимости есть причины сомневаться.

Среди несомненных преимуществ, недвижимость предоставит вам стабильный доход как минимум на десять лет в виде аренды. Более того, под влиянием многих факторов она может расти. Также вы можете улучшать состояние недвижимости (ремонт, перепланировка), что существенно повлияет на арендную стоимость. Если говорить о рисках снижения стоимости, то в случае с недвижимостью они минимальны. Также стоит отметить среди преимуществ, что инвестиции в недвижимость практически для каждого. Как на первичном, так и на вторичном рынках можно найти помещение в разном ценовом сегменте несмотря на ваши цели.

Среди недостатков инвесторы отмечают растянутый процесс окупаемости. Средний срок окупаемости недвижимости — десять лет. Очередным недостатком для многих потенциальных участников рынка недвижимости является высокая планка для входа. А поскольку недвижимость имеет достаточно низкую ликвидность, то в ситуации срочной перепродажи, инвестор рискует лишиться значительной суммы. Также среди минусов вложения в недвижимость является то, что за объектами нужно постоянно следить и улучшать их состояние.